• 06.08.2025 19:55

• Чиновники

Коммерческая недвижимость всегда была и остаётся важным элементом любой экономики, а для Москвы особенно значимым. Однако не все предложения, которые появляются на рынке, способны оправдать ожидания потенциальных инвесторов. Недавно город выставил на торги два помещения в северо-восточной части столицы в районах Бутырский и Ростокино, но, несмотря на кажущуюся привлекательность лотов, есть несколько аспектов, которые вызывают серьёзные вопросы. Рассмотрим эти объекты подробнее и постараемся понять, почему инвестиции в них могут быть более рискованными, чем кажется на первый взгляд.

Лоты на торгах: что на самом деле продаётся?

Предложенные на торги помещения находятся по адресам: улица Руставели, д. 15 (площадь 131,3 кв. м, подвал) и проспект Мира, д. 135А (площадь 87,4 кв. м, первый этаж). Эти лоты сразу же привлекают внимание благодаря своему расположению в районах с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. Однако, стоит ли инвестировать в объекты, которые официально не имеют конкретного назначения и могут стать источником проблем для будущих владельцев?

Неопределённость назначения один из самых больших минусов этого предложения. Оба объекта имеют «свободное назначение», что означает, что будущий собственник будет вынужден решить, как именно использовать помещение. Это может быть как плюсом, так и минусом, в зависимости от того, насколько легко будет согласовать использование с органами власти. Свободное назначение может стать препятствием для некоторых бизнесов, которые требуются специально адаптированные помещения.

Проблемы с расположением и функциональностью

Один из объектов расположен в подвале (улица Руставели), что само по себе уже может быть поводом для сомнений. Хотя многие думают, что подвал может быть использован для различных нужд, его функциональность часто ограничена. Особенно если речь идёт о помещении, которое должно быть комфортным и безопасным для постоянного бизнеса. Подвалы часто имеют проблемы с вентиляцией, сыростью и низким потолком, что снижает привлекательность таких помещений для большинства арендаторов.

Второй объект, расположенный на первом этаже, в этом плане имеет несколько больше преимуществ, но также не лишён своих слабых сторон. Зачастую помещения на первых этажах крупных жилых домов, несмотря на хорошую видимость и транспортную доступность, страдают от высокой конкуренции среди бизнеса, в частности, из-за соседства с жилыми помещениями. Это может вызвать неприятности, такие как шумиха и жалобы со стороны жильцов, что в свою очередь приведёт к дополнительным затратам на устранение таких проблем.

Кроме того, несмотря на развитую инфраструктуру районов, из-за плотной застройки и большой конкуренции за арендаторов, свободные площади в этих районах могут долго оставаться пустующими. На практике это означает, что затраты на содержание помещения могут существенно превышать ожидаемый доход, особенно если не удастся найти арендатора с нужной степенью привлекательности для бизнеса.

Проблемы с коммуникациями и возможные скрытые риски

Хотя оба объекта оснащены необходимыми коммуникациями (электричеством, водоснабжением и канализацией), в одном из помещений имеется газоснабжение. На первый взгляд, это может показаться преимуществом, однако в действительности наличие газа в подвале может создать дополнительные риски для бизнеса. Газовые системы требуют строгого контроля, а также соблюдения множества правил и нормативов, что может стать неожиданной проблемой для владельца. В случае возникновения непредвиденных ситуаций, связанных с эксплуатацией газа, затраты на исправление ошибок и устранение возможных угроз могут значительно увеличить стоимость владения.

С учётом того, что один из объектов это подвал, важно обратить внимание на потенциальные проблемы с вентиляцией и состоянием фундамента. Подвалы в старых домах могут страдать от сырости, затоплений и слабой герметизации, что повышает риск повреждения имущества и нанесения ущерба бизнесу.

Стоимость и риск невыгодных вложений

Немаловажным моментом при выборе инвестиций является стоимость объекта. Начальная цена первого помещения (подвал) составляет 9,2 миллиона рублей, а второго (первый этаж) 26,79 миллиона. Однако стоит ли эта цена того? В условиях экономической нестабильности и роста процентных ставок, эти суммы могут оказаться слишком высокими для помещений с сомнительным функционалом и возможными проблемами.

Кроме того, коммерческая недвижимость в Москве в последние годы испытывает нестабильность. На фоне экономической нестабильности и изменений в политической ситуации, спрос на коммерческие площади может снижаться, что приведёт к ещё большему риску для инвесторов. Интерес к коммерческим помещениям часто зависит от множества факторов, включая экономическое положение в стране, конкуренцию на рынке и даже изменения в законодательстве.

При этом важный аспект это срок окупаемости. С учётом вышеописанных проблем и потенциальных рисков, инвестиции в эти объекты могут оказаться малопривлекательными в долгосрочной перспективе. И если в скором времени не удастся найти арендатора или использовать помещение с максимальной выгодой, владелец столкнётся с высокими затратами на поддержание объекта в рабочем состоянии.

Несмотря на видимую привлекательность предложенных объектов наличие развиты инфраструктуры и удобная транспортная доступность риски, связанные с ними, могут сделать эти инвестиции не такими выгодными, как хотелось бы. Неопределённость назначения, потенциальные проблемы с коммуникациями и высокие начальные цены создают большое количество вопросов, на которые нет очевидных ответов. Возможно, для опытных инвесторов с достаточным запасом капитала эти объекты могут быть интересными, но для большинства это крайне рискованные вложения.

В условиях нынешнего рынка коммерческой недвижимости следует тщательно взвешивать все «за» и «против» перед тем, как делать выбор, а не полагаться только на привлекательные формулировки и «свободное назначение». На фоне растущих рисков и неопределённости стоит более внимательно подходить к выбору объектов для инвестиций.